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L’imposta sostitutiva del 21% sui canoni di affitto applicabile a partire dal 2011 e che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo, a partire dal 1° gennaio 2014 scende al 10% per gli affitti a canone concordato (dal 15% previsto fino allo scorso anno) con la formula 3+2 siglati in città ad alta tensione abitativa. L’obiettivo è quello di favorire il ricorso a tale tipologia di contratto di locazione, che fino ad oggi non ha goduto di ampia diffusione.

L’aliquota del 10% si applica anche ai contratti a canone corcordato già in essere, oltre che a quelli che saranno siglati nel corso di quest’anno. L’opzione della cedolare secca, ricordiamo, può essere esercitata oltre che in sede di registrazione di un nuovo contratto di affitto anche al momento della proroga di un contratto già in essere o del rinnovo del pagamento dell’imposta di registro, compilando il modello semplificato Siria oppure il modello RLI.

L’opzione della cedolare secca su un contratto di affitto, di qualunque tipologia esso sia, ricordiamo, comporta alcuni obblighi in capo al proprietario dell’immobile, ovvero l’impossibilità di aumentare il canone di locazione durante tutto il periodo in cui si sceglie di avvalersi della cedolare secca, incluso l’adeguamento Istat, e l’obbligo di comunicare all’inquilino di aver deciso di avvalersi di tale opzione mediante apposita lettera. In alternativa a tale lettera, è possibile inserire la dichiarazione in un’apposita clausola del contratto di affitto.

Nel caso in cui l’immobile risulti intestato a più persone, l’opzione deve essere esercitata singolarmente da ciascun proprietario. Il regime della cedolare secca, ricordiamo, può essere scelto solo da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa o di una professione. La cedolare secca, inoltre, non può essere applicata alle sublocazioni, in quanto queste danno luogo a redditi diversi e non a redditi fondiari.

La durata della cedolare secca generalmente coincide con quella del contratto d’affitto poichè una volta esercitata l’opzione non è necessario rinnovarla per il medesimo contratto. Tuttavia, il proprietario dell’immobile ha facoltà di revocarla prima della naturale scadenza del contratto. In particolare, questo è possibile a partire dall’annualità successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione. Una volta revocata, l’opzione della cedolare secca può nuovamente essere esercitata in relazione al medesimo contratto di affitto, sempre però a partire dall’annualità successiva a quella in cui è stata esercitata la revoca. Il proprietario dell’immobile che decide di esercitare l’opzione della cedolare secca o di revocarla ha sempre l’obbligo di darne comunicazione all’inquilino tramite raccomandata con avviso di ricevimento.

Riguardo al pagamento, questo va effettuato attraverso il modello F24. In particolare, occorre versare l’acconto entro il 30 novembre di ciascun anno se l’importo è inferiore a 257,52 euro, altrimenti lo si suddivide in due rate, ovvero la prima del 40% entro il 16 giugno e la seconda del restante 60% entro il 30 novembre. Il saldo, invece, va versato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferisce. Il ritardo del pagamento del saldo può essere sanato pagando una maggiorazione del 40% dell’importo dovuto, purchè il versamento venga effettuato entro il mese successivo, ovvero entro il 16 luglio, altrimenti si incorre nelle sanzioni previste per il mancato versamento della somma dovuta.

Contratto di affitto e tasse da pagare

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La locazione di un immobile implica, oltre che la stipula di un apposito contratto tra le parti, anche la registrazione del contratto di affitto e il pagamento delle tasse ad esso conesse.

Anzitutto, al momento della registrazione del contratto di affitto, occorre versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Per quanto riguarda l’imposta di registro, per la locazione degli immobili ad uso abitativo occorre versare un importo pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero di anni contemplati dal contratto di affitto. Nel caso in cui si tratti di un contratto di locazione a canone concordato, avente ad oggetto immobili ubicati nei comuni ad alta tensione abitativa, la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è ridotta del 30%.

In ogni caso, l’imposta di registro per il primo anno di locazione non può essere inferiore a 67 euro.  Inoltre, se il locatore è un’impresa e dunque applica l’Iva sulla locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 168,00 euro; in caso di fabbricati strumentali per natura, come ad esempio un edificio industriale o uno studio professionale, l’imposta è dell’1%; per gli altri fabbricati è del 2%; per i fondi rustici è dello 0,5%.

Riguardo al pagamento di tale imposta, sono obbligati in solido locatore e conduttore, pertanto generalmente la somma da versare viene divisa tra le parti. L’imposta di registro, inoltre, può essere versata in un’unica soluzione al momento della registrazione del contratto di affitto oppure può essere versata annualmente. Riguardo alle modalità di versamento, se la registrazione del contratto di affitto viene effettuata per via telematica, il pagamento avverrà tramite addebito su conto corrente. Allo stesso modo saranno pagate anche le successive eventuali rate dell’imposta di registro. Nel caso in cui, invece, la registrazione avvenga presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, compilando il modello RLI, l’imposta andrà pagata tramite modello F24 elementi identificativi. Al riguardo ricordiamo che sono obbligati alla registrazione del contratto di affitto attraverso la modalità telematica le agenzie immobiliari e i proprietari di almeno dieci immobili.

Sulla somma versata dall’inquilino a titolo di deposito cauzionale non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato non dall’inquilino ma da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Altra tassa da pagare per la stipula di un contratto di locazione è l’imposta di bollo. E’ pari a 16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto e si applica su ogni copia che viene registrata.

L’imposta di registro e l’imposta di bollo, ricordiamo, vanno sempre versate, fatta eccezione per il caso in cui il proprietario dell’immobile abbia optato per il regime della cedolare secca, che ricordiamo è un’imposta sostitutiva che si calcola applicando un’aliquota pari al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Essa va a sostituire, oltre all’imposta di registro e di bollo, anche l’Irpef e le addizionali sul reddito degli affitti. Tuttavia, nel caso in cui il proprietario dell’immobile decida di optare per la cedolare secca non al momento della stipula del contratto ma in un momento successivo alla sua registrazione, l’imposta di bollo e l’imposta di registro sono comunque dovute e pertanto non si ha diritto alla restituzione delle somme versate a tale titolo in sede di registrazione.