Sempre più spesso, in luogo del deposito cauzionale, il proprietario di un immobile concesso in affitto chiede al futuro inquilino la stipula di una fideiussione bancaria o assicurativa che possa tutelarlo dal mancato pagamento del canone di locazione e/o da eventuali danni all’immobile. Per il locatore, il vantaggio della fideiussione rispetto al deposito cauzionale consiste nella possibilità di godere di una tutela più ampia, essendo l’importo del deposito cauzionale non superiore a tre mensilità, mentre attraverso la fideiussione bancaria si può garantire un importo più elevato, in genere pari ad almeno un anno di locazione.

La fideiussione può essere bancaria o assicurativa, a seconda del caso in cui venga stipulata con una banca o una compagnia assicurativa. In entrambi i casi, per tutelarsi ulteriormente, il locatore può chiedere che il contratto di fideiussione preveda la possibilità per il locatore di ottenere il pagamento della garanzia da parte del fideiussore a prima richiesta, ossia senza dover prima rivolgersi al locatore e solo in caso di inadempimento di quest’ultimo potersi rivolgere al fideiussore. In questo modo, in caso di inadempimento del conduttore, il locatore potrà ottenere le somme che gli spettano in modo rapido e veloce.

Il contratto di fideiussione deve essere consegnato al locatore prima o al momento della stipula del contratto. E’ prevista anche la possibilità che venga consegnato successivamente alla stipula del contratto, tuttavia in questo caso è opportuno che il locatore si preoccupi di inserire una clausola in base alla quale nel caso in cui il conduttore non provvederà a consegnare il contratto di fideiussione entro un termine prestabilito, il contratto di locazione si annullerà automaticamente.

Riguardo alla durata della fideiussione, l’art. 1957 del codice civile stabilisce che il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione principale e impone una tempestiva attivazione del creditore per evitare che il garante rimanga in una situazione di incertezza per un periodo di tempo lungo,  pena la liberazione del fideiussore stesso. Pertanto, in caso di fideiussione legata ad un contratto di locazione, la durata della fideiussione coincide con la data delle singole prestazioni e non con l’estinzione dell’intero rapporto. Dunque, in caso di morosità del conduttore, il locatore potrà agire per la risoluzione del contratto purché abbia preventivamente informato il fideiussore. In caso contrario si verificherà lo scioglimento del vincolo. Allo stesso modo, in caso di scioglimento del rapporto prima della scadenza naturale del contratto, per qualunque tipo di causa, la garanzia fideiussoria non potrà essere applicata per le obbligazioni maturate successivamente. In sostanza, dunque,  il fideiussore rimane obbligato anche se il contratto principale sia scaduto o cessato, purché il debito sia ancora sustistente e il creditore abbia provveduta prontamente ad intimarne il pagamento.

La fideiussione, come pure il deposito cauzionale, rappresentano una sorta di tutela cosiddetta “precauzionale” per il locatore, che ricordiamo può comunque agire in sede legale per ottenere il recupero dei canoni di locazione e delle spese non pagate dal conduttore o per il risarcimento degli eventuali danni subiti. Tuttavia, attraverso la fideiussione e il deposito cauzionale, la riscossione delle somme spettanti risulta decisamente più veloce.