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Il locatore, ovvero colui che concede in affitto un immobile, può recedere dal contratto in qualunque momento, fermo restando un preavviso di almeno sei mesi e sempre che tale possibilità venga contemplata dal contratto di affitto. In caso contrario, la normativa prevede che il locatore possa recedere dal contratto al momento della prima scadenza, quindi ad esempio in caso di contratto avente una durata 4+4 al termine dei primi quattro anni, sempre dando un preavviso di almeno sei mesi al conduttore.

Il mancato rinnovo, tuttavia, deve essere motivato, in quanto è consentito solo in determinati casi, diversi a seconda che l’immobile locato sia ad uso abitativo o meno. In particolare, il locatore può recedere dal contratto al termine della prima scadenza nei seguenti casi: qualora intenda adibire l’immobile locato ad abitazione propria, del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta; qualora intenda adibire l’immobile locato all’esercizio da parte sua o da parte del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico; qualora intenda demolire l’immobile per ricostruirlo oppure qualora intenda ristrutturarlo completamente per sua scelta o per rendere i locali adibiti alla vendita conformi alle previsioni di legge; se il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione). Inoltre, costituisce motivo di risoluzione del contratto, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza indicata dal contratto oppure il mancato pagamento degli oneri accessori, qualora l’importo non versato non sia inferiore a due mensilità. Il mancato pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori nei modi e nei tempi sopra descritti, secondo quanto stabilito dall’art. 1455 del codice civile, permette al locatore di avviare anche un’azione legale finalizzata allo sfratto dell’inquilino moroso.

In ogni caso, come già anticipato sopra, il locatore deve comunicare l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi.

Di seguito un esempio di lettera di disdetta da inviare al conduttore attraverso lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Nome e cognome del conduttore
Via/Piazza
Cap Città

RACCOMANDATA A.R.

Oggetto: disdetta contratto di locazione

Il/La sottoscritto/a ………………………. nato/a a ………………………. il ………………………. e residente a ………………………. in via ………………………. recapito telefonico ………………………. con la presente intende comunicare la volontà di recedere da contratto di affitto siglato in data ………………………. relativo all’immobile di sua proprietà sito a ………………………. in via ………………………., a fronte della necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile per destinarlo …………………………………………………

Con la presente le comunica pertanto volontà a non voler procedere al rinnovo della locazione oltre la prima scadenza contrattuale del ……., per il motivo sopra specificato. La cauzione le sarà restituita all’esito della verifica sullo stato dei luoghi.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Ricordiamo che se la disdetta del contratto ad opera del locatore riguarda un immobile in cui viene esercitata un’attività a contatto con il pubblico, questi deve corrispondere al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento, pari a 18 mensilità, o a 21 se si tratta di attività alberghiere.

Fac-simile disdetta contratto affitto per gravi motivi

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La disdetta del contratto di affitto è consentita in qualunque momento qualora le parti abbiano previsto tale facoltà nel contratto di affitto, fermo restando l’obbligo di un preavviso di almeno 3 o 6 mesi, a seconda di quanto pattuito dalle parti al momento della stipula del contratto. In assenza di tale previsione, invece, il recesso dell’inquilino prima della scadenza del contratto è possibile solo in presenza di gravi motivi, fermo restando anche in questo caso l’obbligo di fornire un preavviso al locatore non inferiore a sei mesi.

Al riguardo non esiste un elenco valido ed esaustivo dei gravi motivi per i quali è consentito il recesso dal contratto di locazione, ogni fattispecie in caso di contenzioso andrà valutata caso per caso in sede giurisdizionale. In linea di massima, tuttavia, possono essere considerati gravi motivi quelli di carattere oggettivo imprevedibili, estranei alla volontà del conduttore, che non traggono origine da una sua scelta o decisione e sorti successivamente alla data di stipula del contratto di affitto. Il grave motivo che giustifica il recesso anticipato, inoltre, deve essere sorto dopo la conclusione del contratto di affitto da cui il conduttore decidere di recedere prima della naturale scadenza e deve rendere l’eventuale permanenza nell’immobile locato particolarmente gravosa per il conduttore. Questo non solo in termini economici e materiali, il pregiudizio può infatti essere anche di tipo morale o psicologico. Si pensi ad esempio al caso della morte di un familiare convivente che rende molto difficile, dal punto di vista psicologico, continuare a vivere nello stesso ambiente.

A titolo di esempio, potrebbero essere annoverati tra i gravi motivi suscettibili di legittimare un recesso anticipato dal contratto di locazione, ad esempio, problemi di salute personali o familiari che impongono al conduttore il trasferimento in altro luogo per potersi sottoporre alla cure necessarie o per poter prestare assistenza al parente malato; problemi strutturali dell’immobile locato, che rendono la permanenza del conduttore pericolosa per la salute e/o incolumità sua e dei suoi conviventi; la perdita del lavoro con conseguente difficoltà di carattere economico a continuare il pagamento puntuale del canone di locazione in ottemperanza agli obblighi derivanti dal contratto stipulato con il locatore; trasferimento del posto di lavoro; problemi condominiali complessi che il locatore non provvede a risolvere entro un tempo congruo o che non ha intenzione di risolvere.

Di seguito un fac-simile di recesso dal contratto di affitto per gravi motivi.

Nome e cognome del locatore
Via/Piazza
Cap Città

Oggetto: disdetta contratto di locazione per gravi motivi

Il/La sottoscritto/a ………………………. nato/a a ………………………. il ………………………. e residente a ………………………. in via ………………………. recapito telefonico ………………………. con la presente intende comunicare la volontà di recedere da contratto di affitto siglato in data ………………………. relativo all’immobile di Vostra proprietà sito a ………………………. in via ………………………., avvalendosi della facoltà di recesso per gravi motivi, secondo quanto previsto dell’art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998. I gravi motivi causa del recesso anticipato sono i seguenti: …………………………………………………………………………

Pertanto, considerando l’obbligo di preavviso imposto dalla legge, l’immobile sarà riconsegnato dal sottoscritto, libero da persone o cose, trascorsi sei mesi dalla data di recezione della presente.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Recesso dal contratto di locazione commerciale

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La normativa che disciplina il contratto di locazione commerciale prevede per entrambe le parti la possibilità di recedere dal contratto, seppur con modalità e presupposti differenti.

Per quanto riguarda il conduttore, il suo recesso è legato in parte a quanto previsto dal contratto. Le parti, infatti, possono includere nell’accordo la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto in qualunque momento, dando un preavviso di almeno sei mesi al locatore. Qualora il contratto non contempli la possibilità per il conduttore di recedere in qualunque momento, quest’ultimo può ugualmente farlo, sempre con un preavviso di almeno sei mesi, ma solo in presenza di gravi motivi, intendendosi per tali degli eventi che impediscono al locatore di continuare il rapporto costituitosi per gravi avvenimenti estrani alla sua volontà.

Per quanto riguarda il locatore, invece, le modalità di recesso sono decisamente più rigide. La durata del contratto di locazione commerciale, ricordiamo, è di 6+6, fatta eccezione per le locazioni alberghiere per le quali è prevista una durata di 9+9. Ebbene, la normativa prevede la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto alla prima naturale scadenza, quindi al termine dei primi sei anni, o dei primi nove anni per le attività alberghiere, per alcuni motivi tassativamente previsti, ovvero: qualora intenda adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; qualora intenda adibire l’immobile all’esercizio di un’attività in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; qualora intenda demolire l’immobile per ricostruirlo, procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro. In tal caso il locatore deve inviare la disdetta per iscritto con un preavviso di almeno 12 mesi, o 18 per le attività alberghiere. Riguardo alla durata, è prevista la possibilità di stipulare un contratto di locazione commerciale per un termine inferiore a quello sopra indicato, concordato liberamente dalle parti, qualora l’attività commerciale, industriale o artigianale destinata ad essere svolta all’interno dell’immobile locato abbia natura transitoria. Anche per il contratto di locazione commerciale resta valido il limite massimo di 30 per la durata complessiva della validità del contratto, fermo restando la possibilità di rinnovo al termine di tale periodo.

Qualora il recesso venga effettuato dal locatore, il conduttore ha diritto ha ricevere un’indennità per la perdita dell’avviamento consistente nel pagamento di una somma uguale a diciotto mensilità, oppure di ventuno mesi quando l’attività commerciale riguarda alberghi e strutture del settore turistico. Il pagamento di tale indennità è condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato. La normativa vigente, inoltre, prevede che in caso di disdetta ad opera del locatore, al conduttore, oltre all’indennità per la perdita dell’avviamento, sia dovuta anche un ulteriore indennità, del medesimo importo, qualora l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica entro un anno dalla cessazione del contratto stesso.

La normativa che disciplina il contratto di locazione commerciale, e pertanto anche le modalità di disdetta delle parti per questa particolare tipologia di contratto, è la legge 392/1978. Essa, ricordiamo, si applica a tutti gli immobili oggetto di locazione per lo svolgimento di attività industriali, attività commerciali, attività artigianali e attività professionali in generale riguardanti il settore turistico, culturale, religioso, assistenziale, ricreativo e sindacale.