Il contratto di locazione prevede l’insorgere di alcuni obblighi a carico delle parti contraenti, ovvero il locatore (il proprietario dell’immobile concesso in affitto) e il conduttore (colui che prende in affitto l’immobile). In particolare, per quanto riguarda il conduttore, questi oltre a corrispondere il canone di locazione al locatore nella misura stabilita dalle parti o da eventuali convezioni, riportata in modo preciso nel contratto, è tenuto anche a sostenere i cosiddetti oneri accessori, intendendosi per tali le spese condominiali, o comunque più in generale le spese connesse alla manutenzione dell’immobile in cui si trova l’unità immobiliare oggetto del contratto di affitto.

La disciplina degli oneri accessori è contenuta nell’art.9 della Legge 392/78, tuttavia tale legge disciplina la ripartizione degli oneri accessori solo nel caso in cui le parti non abbiano pattuito alcunché in proposito. Ne deriva quindi che il locatore e il conduttore, in sede di conclusione dell’accordo e firma del contratto, possono prevedere una diversa ripartizione delle spese riguardanti i cosiddetti oneri accessori.

In assenza di diversa pattuizione, dunque, risultano interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Sono inoltre a carico del conduttore le spese per il servizio di portineria nella misura del 90%.

Riguardo agli oneri accessori connessi al contratto di locazione, inoltre, è stata predisposta apposita tabella concordata tra Confedilizia e SUNIA – SICET – UNIAT.

Tale tabella prevede che siano a carico del conduttore le seguenti spese:
– Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile.
– Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni connesse all’ascensore.
– Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione dell’ascensore.
– Ispezioni e collaudi dell’ascensore.
– Spese connesse all’autoclave per manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarico pressione del serbatoio, ispezioni, collaudi e lettura contatori.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione, degli impianti di suoneria e allarme, dei citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili.
– Manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda e addolcimento dell’acqua, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, lettura dei contatori, acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua .
– Spese connesse agli eventuali impianti sportivi presenti, ovvero pagamento degli addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari, ecc.), consumo di acqua per pulizia e depurazione, acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto antincendio, ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato.
– Riguardo alla manutenzione delle parti comuni degli edifici, sono a carico del conduttore la manutenzione ordinaria di grondaie, sifoni e colonne di scarico; dei tetti e dei lastrici solari; della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti; di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni; delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati; di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.
– Spese relative al servizio di sgombero neve, compresi i materiali d’uso.