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Il locatore, ovvero colui che concede in affitto un immobile, può recedere dal contratto in qualunque momento, fermo restando un preavviso di almeno sei mesi e sempre che tale possibilità venga contemplata dal contratto di affitto. In caso contrario, la normativa prevede che il locatore possa recedere dal contratto al momento della prima scadenza, quindi ad esempio in caso di contratto avente una durata 4+4 al termine dei primi quattro anni, sempre dando un preavviso di almeno sei mesi al conduttore.

Il mancato rinnovo, tuttavia, deve essere motivato, in quanto è consentito solo in determinati casi, diversi a seconda che l’immobile locato sia ad uso abitativo o meno. In particolare, il locatore può recedere dal contratto al termine della prima scadenza nei seguenti casi: qualora intenda adibire l’immobile locato ad abitazione propria, del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta; qualora intenda adibire l’immobile locato all’esercizio da parte sua o da parte del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico; qualora intenda demolire l’immobile per ricostruirlo oppure qualora intenda ristrutturarlo completamente per sua scelta o per rendere i locali adibiti alla vendita conformi alle previsioni di legge; se il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione). Inoltre, costituisce motivo di risoluzione del contratto, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza indicata dal contratto oppure il mancato pagamento degli oneri accessori, qualora l’importo non versato non sia inferiore a due mensilità. Il mancato pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori nei modi e nei tempi sopra descritti, secondo quanto stabilito dall’art. 1455 del codice civile, permette al locatore di avviare anche un’azione legale finalizzata allo sfratto dell’inquilino moroso.

In ogni caso, come già anticipato sopra, il locatore deve comunicare l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi.

Di seguito un esempio di lettera di disdetta da inviare al conduttore attraverso lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Nome e cognome del conduttore
Via/Piazza
Cap Città

RACCOMANDATA A.R.

Oggetto: disdetta contratto di locazione

Il/La sottoscritto/a ………………………. nato/a a ………………………. il ………………………. e residente a ………………………. in via ………………………. recapito telefonico ………………………. con la presente intende comunicare la volontà di recedere da contratto di affitto siglato in data ………………………. relativo all’immobile di sua proprietà sito a ………………………. in via ………………………., a fronte della necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile per destinarlo …………………………………………………

Con la presente le comunica pertanto volontà a non voler procedere al rinnovo della locazione oltre la prima scadenza contrattuale del ……., per il motivo sopra specificato. La cauzione le sarà restituita all’esito della verifica sullo stato dei luoghi.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Ricordiamo che se la disdetta del contratto ad opera del locatore riguarda un immobile in cui viene esercitata un’attività a contatto con il pubblico, questi deve corrispondere al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento, pari a 18 mensilità, o a 21 se si tratta di attività alberghiere.

Fideiussione bancaria e contratto di affitto

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Sempre più spesso, in luogo del deposito cauzionale, il proprietario di un immobile concesso in affitto chiede al futuro inquilino la stipula di una fideiussione bancaria o assicurativa che possa tutelarlo dal mancato pagamento del canone di locazione e/o da eventuali danni all’immobile. Per il locatore, il vantaggio della fideiussione rispetto al deposito cauzionale consiste nella possibilità di godere di una tutela più ampia, essendo l’importo del deposito cauzionale non superiore a tre mensilità, mentre attraverso la fideiussione bancaria si può garantire un importo più elevato, in genere pari ad almeno un anno di locazione.

La fideiussione può essere bancaria o assicurativa, a seconda del caso in cui venga stipulata con una banca o una compagnia assicurativa. In entrambi i casi, per tutelarsi ulteriormente, il locatore può chiedere che il contratto di fideiussione preveda la possibilità per il locatore di ottenere il pagamento della garanzia da parte del fideiussore a prima richiesta, ossia senza dover prima rivolgersi al locatore e solo in caso di inadempimento di quest’ultimo potersi rivolgere al fideiussore. In questo modo, in caso di inadempimento del conduttore, il locatore potrà ottenere le somme che gli spettano in modo rapido e veloce.

Il contratto di fideiussione deve essere consegnato al locatore prima o al momento della stipula del contratto. E’ prevista anche la possibilità che venga consegnato successivamente alla stipula del contratto, tuttavia in questo caso è opportuno che il locatore si preoccupi di inserire una clausola in base alla quale nel caso in cui il conduttore non provvederà a consegnare il contratto di fideiussione entro un termine prestabilito, il contratto di locazione si annullerà automaticamente.

Riguardo alla durata della fideiussione, l’art. 1957 del codice civile stabilisce che il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione principale e impone una tempestiva attivazione del creditore per evitare che il garante rimanga in una situazione di incertezza per un periodo di tempo lungo, pena la liberazione del fideiussore stesso. Pertanto, in caso di fideiussione legata ad un contratto di locazione, la durata della fideiussione coincide con la data delle singole prestazioni e non con l’estinzione dell’intero rapporto. Dunque, in caso di morosità del conduttore, il locatore potrà agire per la risoluzione del contratto purché abbia preventivamente informato il fideiussore. In caso contrario si verificherà lo scioglimento del vincolo. Allo stesso modo, in caso di scioglimento del rapporto prima della scadenza naturale del contratto, per qualunque tipo di causa, la garanzia fideiussoria non potrà essere applicata per le obbligazioni maturate successivamente. In sostanza, dunque, il fideiussore rimane obbligato anche se il contratto principale sia scaduto o cessato, purché il debito sia ancora sustistente e il creditore abbia provveduta prontamente ad intimarne il pagamento.

La fideiussione, come pure il deposito cauzionale, rappresentano una sorta di tutela cosiddetta “precauzionale” per il locatore, che ricordiamo può comunque agire in sede legale per ottenere il recupero dei canoni di locazione e delle spese non pagate dal conduttore o per il risarcimento degli eventuali danni subiti. Tuttavia, attraverso la fideiussione e il deposito cauzionale, la riscossione delle somme spettanti risulta decisamente più veloce.

Modello F23 e contratto di affitto

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Il modello F23 è utile per il versamento di varie imposte, oltre che di sanzioni inflitte da autorità giudiziarie e amministrative. In relazione ad un contratto di locazione, il modello F23 deve essere utilizzato per la registrazione del contratto stesso, nonché per il rinnovo e per la cessazione.

Al riguardo, al momento della compilazione del modulo occorre prestare particolare attenzione alla compilazione di alcuni campi. Tra questi il campo 9, dove in caso di prima registrazione di un contratto di affitto occorre indicare la sigla “RP”, che sta appunto ad indicare la registrazione di un atto pubblico. Sempre se si tratta di contratti di locazione, il campo 10 deve essere compilato per gli anni successivi al primo, in quanto riservato all’indicazione degli estremi dell’atto stesso.

Il campo 11 è invece destinato all’indicazione del codice tributo, che varia a seconda dell’operazione che si compie. In particolare, occorre inserire il codice tributo:
– 108T se si deve versare l’imposta di registro per affitto fondi rustici;
– 109T per il pagamento dell’imposta di registro per atti, contratti verbali e denunce;
– la sigla 110T per il pagamento dell’imposta di registro per le cessioni di contratti di locazione;
– la sigla 115T per il pagamento dell’imposta di registro per contratti di locazione – prima annualità;
– 112T per il pagamento dell’imposta di registro per contratti di locazione fabbricati – annualità successive alla prima;
– 107T per il pagamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione fabbricati – intero periodo;
– 114T per il pagamento dell’imposta di registro per proroghe di contratti di locazione;
– 113T per il pagamento dell’imposta di registro per risoluzioni di contratti di locazione;
– 104T per il pagamento dell’imposta di registro per il trasferimento di fabbricati e relativi contratti preliminari;
– 105T per il pagamento dell’imposta di registro per il trasferimento di terreni e relativi contratti preliminari.

DOWNLOAD MODELLO F23

AGGIORNAMENTO
A partire dal 1 febbraio 2014 il modello F23 utilizzato per il pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta di bollo e di altri tributi è stato sostituito dal modello F24 Elide (ovvero il modello F24 elementi identificativi). I due modelli conviveranno fino al 31 dicembre 2014. A partire dal 1 gennaio 2015, infatti, il più giovane andrà a rimpiazzare definitivamente il suo predecessore, dunque il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo potrà essere effettuato solo utilizzando il modello F24. Il modello F24 Elementi Identificativi, contrariamente al modello F24 tradizionale che si utilizza per il pagamento di altre tipologie di tributi (ad esempio quelli derivanti dalla presentazione della dichiarazione dei redditi) non prevede la possibilità di compensazione, in altre parole quanto dovuto non potrà essere compensato con altri eventuali crediti esistenti.

Il pagamento tramite modello F24 può essere effettuato utilizzando i servizi telematici messi a disposizione dei contribuenti dall’Agenzia delle Entrate sul suo sito internet, oppure presso gli sportelli bancari, gli sportelli postali o gli sportelli di Equitalia. E’ inoltre possibile effettuare il pagamento dei tributi dovuti attraverso il modello F24 tramite un intermediario autorizzato (professionisti, centri di assistenza fiscale, ecc.).

Insieme al modello, cambiano anche i codici da utilizzare, ovvero:
– 1500 prima registrazione
– 1501 annualità successive
– 1502 cessioni del contratto
– 1503 risoluzioni del contratto
– 1504 proroghe del contratto
– 1505 imposta di bollo
– 1506 tributi speciali e compensi
– 1507 sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
– 1508 interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione
– 1509 sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento
– 1510 interessi per tardivo versamento

Fac-simile disdetta contratto affitto per gravi motivi

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La disdetta del contratto di affitto è consentita in qualunque momento qualora le parti abbiano previsto tale facoltà nel contratto di affitto, fermo restando l’obbligo di un preavviso di almeno 3 o 6 mesi, a seconda di quanto pattuito dalle parti al momento della stipula del contratto. In assenza di tale previsione, invece, il recesso dell’inquilino prima della scadenza del contratto è possibile solo in presenza di gravi motivi, fermo restando anche in questo caso l’obbligo di fornire un preavviso al locatore non inferiore a sei mesi.

Al riguardo non esiste un elenco valido ed esaustivo dei gravi motivi per i quali è consentito il recesso dal contratto di locazione, ogni fattispecie in caso di contenzioso andrà valutata caso per caso in sede giurisdizionale. In linea di massima, tuttavia, possono essere considerati gravi motivi quelli di carattere oggettivo imprevedibili, estranei alla volontà del conduttore, che non traggono origine da una sua scelta o decisione e sorti successivamente alla data di stipula del contratto di affitto. Il grave motivo che giustifica il recesso anticipato, inoltre, deve essere sorto dopo la conclusione del contratto di affitto da cui il conduttore decidere di recedere prima della naturale scadenza e deve rendere l’eventuale permanenza nell’immobile locato particolarmente gravosa per il conduttore. Questo non solo in termini economici e materiali, il pregiudizio può infatti essere anche di tipo morale o psicologico. Si pensi ad esempio al caso della morte di un familiare convivente che rende molto difficile, dal punto di vista psicologico, continuare a vivere nello stesso ambiente.

A titolo di esempio, potrebbero essere annoverati tra i gravi motivi suscettibili di legittimare un recesso anticipato dal contratto di locazione, ad esempio, problemi di salute personali o familiari che impongono al conduttore il trasferimento in altro luogo per potersi sottoporre alla cure necessarie o per poter prestare assistenza al parente malato; problemi strutturali dell’immobile locato, che rendono la permanenza del conduttore pericolosa per la salute e/o incolumità sua e dei suoi conviventi; la perdita del lavoro con conseguente difficoltà di carattere economico a continuare il pagamento puntuale del canone di locazione in ottemperanza agli obblighi derivanti dal contratto stipulato con il locatore; trasferimento del posto di lavoro; problemi condominiali complessi che il locatore non provvede a risolvere entro un tempo congruo o che non ha intenzione di risolvere.

Di seguito un fac-simile di recesso dal contratto di affitto per gravi motivi.

Nome e cognome del locatore
Via/Piazza
Cap Città

Oggetto: disdetta contratto di locazione per gravi motivi

Il/La sottoscritto/a ………………………. nato/a a ………………………. il ………………………. e residente a ………………………. in via ………………………. recapito telefonico ………………………. con la presente intende comunicare la volontà di recedere da contratto di affitto siglato in data ………………………. relativo all’immobile di Vostra proprietà sito a ………………………. in via ………………………., avvalendosi della facoltà di recesso per gravi motivi, secondo quanto previsto dell’art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998. I gravi motivi causa del recesso anticipato sono i seguenti: …………………………………………………………………………

Pertanto, considerando l’obbligo di preavviso imposto dalla legge, l’immobile sarà riconsegnato dal sottoscritto, libero da persone o cose, trascorsi sei mesi dalla data di recezione della presente.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Fac-simile messa in mora per mancato pagamento affitto

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In caso di mancato pagamento del canone di locazione da parte dell’inquilino, il primo passo che il locatore può compiere è quello di inviare una lettera di sollecito al pagamento dell’affitto, in modo da capire se il mancato pagamento derivi da un errore o da un inadempimento della controparte. In quest’ultimo caso, e qualora la lettera di sollecito non dovesse sortire gli effetti sperati, si può inviare all’inquilino una lettera di messa in mora, che ha tra le varie conseguenze quella di offrire al locatore la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni subiti per il ritardo nel pagamento dell’affitto. Nel caso in cui neanche la lettera di messa in mora dovesse risultare efficace, il passo successivo sarà quello di instaurare un vero e proprio processo dinanzi al giudice al fine di ottenere coattivamente il soddisfacimento delle proprie pretese.

La lettera di messa in mora deve essere redatta in carta semplice e inviata tramite raccomandata con avviso di ricevimento. Essa deve essere inviata entro i termini di prescrizione del credito, che per i contratti di locazione è fissato a 5 anni.

Di seguito un fac-simile di lettera di messa in mora per mancato pagamento dell’affitto.

Spett.le ……………………
Via ………………………….
Cap ……. Città …………..

Oggetto: messa in mora

Il/La sottoscritto/a ………………. ………………. nato/a a ………………. il ………………. e residente a ………………. in via ………………. recapito telefonico ……………….

PREMESSO CHE

nel periodo compreso tra ………………. e ………………. non ha ricevuto il canone di locazione spettate in virtù di apposito contratto siglato in data ………………. in riferimento all’immobile di cui è proprietario situato a ………………. in via ……………….

INTIMA

il pagamento di tali mensilità, per un importo complessivo di € ……. entro e non oltre …….. giorni dal ricevimento della presente, valendo tale atto quale formale costituzione in mora ai sensi dell’art. 1219 del Codice Civile.

Il/La sottoscritto/a si riserva inoltre l’esercizio di ogni suo diritto, incluso il risarcimento dei danni subiti a causa del ritardo nell’adempimento del pagamento.

Distinti saluti

Luogo e data

Firma

La lettera di messa in mora, dunque, in modo breve e coinciso, deve indicare la mancata recezione del canone di locazione da parte del proprietario dell’immobile e contenere l’intimazione ad adempiere all’obbligo entro un termine breve specificato nella lettera stessa, pena l’avvio di un’azione legale.

Riguardo agli effetti della lettera di messa in mora, essi sono principalmente due: il primo consiste nell’obbligo a carico del conduttore di risarcire il locatore da eventuali danni derivanti dal mancato pagamento o dal pagamento in ritardo del canone di locazione. Si pensi ad esempio al caso in cui tale denaro dovesse essere utilizzato per la conclusione di un affare o per il pagamento di una somma entro una data scadenza. In ogni caso, il danno da risarcire dovrà ovviamente essere una conseguenza dell’inadempimento e potrà riguardare sia una perdita subita dal creditore, ovvero il cosiddetto danno emergente, che un mancato guadagno, il cosiddetto lucro cessante.

Il secondo effetto è il cosiddetto aggravamento del rischio per il debitore, ovvero questi sarà obbligato al risarcimento del danno come se fosse responsabile della sopravvenuta impossibilità della prestazione, anche qualora questa risulti impossibile per una causa a lui non imputabile.

Detrazione affitto

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In sede di dichiarazione dei redditi, sia effettuata tramite il modello 730 che con il modello Unico, è possibile portare in detrazione le spese per l’affitto, in misura variabile e a seconda dei casi (tipologia di contratto e finalità dello stesso), andando così ad abbassare il reddito imponibile ai fini Irpef.

In particolare, per coloro che affittano casa senza alcuna particolarità, è possibile portare in detrazione le spese di affitto per una somma pari a 300 euro, ma solo nel caso in cui il reddito imponibile sia al di sotto dei 15.493 euro; la somma da portare in detrazione scende a 150 euro per redditi imponibili compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro, mentre non sono previste detrazioni per redditi imponibili superiori. Per i giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, la detrazione spettante sale a 991,60 euro per i primi tre anni, sempre se il reddito complessivo risulti essere inferiore a 15.493,71 euro e a condizione che la casa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro a cui sono affidati.

Particolari detrazioni sono riservate a coloro che hanno stipulato un contratto di affitto per motivi di lavoro, sempre che il nuovo Comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della regione di provenienza. In tal caso, in particolare, per i primi tre anni si ha diritto ad una detrazione d’imposta pari a 991,60 euro, se il reddito complessivo annuo risulta essere inferiore a 15.493,71 euro, oppure a 495,80 euro se il reddito è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

E’ inoltre possibile portare in detrazione il canone di affitto pagato da studenti universitari iscritti presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza e da questo distante almeno 100 chilometri e ubicato in una provincia diversa. In tal caso la detrazione d’imposta è del 19%, calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.

Infine, gli intestatari di contratti di locazione a canone convenzionato, ossia stipulati sulla base di accordi intercorsi tra le associazioni locali dei proprietari e quelle degli inquilini, hanno diritto ad una detrazione d’imposta pari a 495,80 euro se hanno un reddito complessivo annuo inferiore a 15.493,71 euro, o pari a 247,90 euro se il reddito è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

A partire dal 2015, inoltre, vi sono importanti novità in tema di detrazione del canone di affitto in sede di dichiarazione del redditi. In particolare, l’articolo 7 del D.L. 47 del 2014 ha introdotto due nuove detrazioni fiscali per tutti coloro che si trovano a pagare un canone di locazione per un immobile adibito ad abitazione principale. Anche in tal caso, tuttavia, occorre far riferimento alla situazione reddituale. In particolare, qualora il reddito delle persone che pagano canoni di locazione per la propria abitazione non sia superiore ai 15.493,71 euro, la detrazione è pari a 900,00 euro. Se invece il reddito del locatario sia compreso tra 15.493,71 e 30.987,41, la detrazione spettante scende a 400 euro.

L’altra detrazione riguarda invece i terreni agricoli, in particolare è stato introdotto un bonus Irpef dell’ammontare di 80 euro per ettaro, per un limite massimo di 1200 euro, per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola che hanno un’età inferiore ai 35 anni.

Oneri accessori a carico del locatore

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La stipula del contratto di affitto prevede non solo l’obbligo del conduttore al pagamento del canone di locazione e a restituire l’immobile al proprietario al termine del contratto stesso, ma anche una serie di obblighi connessi a carico di entrambe le parti, locatore e conduttore. Tra questi figurano i cosiddetti oneri accessori connessi all’immobile locato, ovvero le varie spese che devono essere affrontate per la manutenzione e la gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile stesso e che in genere sono in parte a carico del conduttore e in parte a carico del locatore. In linea di massima, al conduttore spettano le spese di manutenzione ordinaria e al locatore le spese di manutenzione straordinaria, tuttavia al riguardo la Legge, pur prevedendo un’apposita norma per i casi non disciplinati (art.9 della Legge 392/78), rimanda alle parti la ripartizione delle spese tramite specifiche indicazioni al riguardo nel contratto di affitto. In altre parole, le parti hanno la possibilità di determinare liberamente nel contratto a chi spetti il pagamento delle varie spese connesse all’immobile locato, pur contemplando una precisa ripartizione delle stesse qualora il contratto non specifichi nulla al riguardo.

Sempre riguardo agli oneri accessori, è stata inoltre stilata apposita tabella concordata tra Confedilizia e SUNIA – SICET – UNIAT e che stabilisce gli oneri accessori del conduttore e quelli a carico del locatore e a cui le parti possono far riferimento al momento della stipula del contratto di locazione. In particolare, sulla base di questa tabella, le spese a carico del locatore risultano essere le seguenti:

– Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali.
– In relazione all’ascensore, sono a carico del locatore l’installazione e la manutenzione straordinaria degli impianti, le spese per l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge e le tasse annuali per il rinnovo della licenza d’esercizio.
– In relazione all’autoclave, il locatore deve sostenere le spese per l’installazione e la sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) e le spese connesse al pagamento delle imposte e delle tasse di impianto.
– Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione; installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme; installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni; installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili.
– Installazione e sostituzione degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda e addolcimento acqua; adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti;
– Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti sportivi;
– Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio; acquisto degli estintori.
– Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico; manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari; manutenzione straordinaria della rete di fognatura; sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere; installazione e sostituzione di serrature; installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo;
– Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento; sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti.
– Riguardo alla pulizia, sono a carico del locatore le spese per l’assunzione dell’addetto, le spese per il conferimento dell’appalto a ditta, l’acquisto e la sostituzione di macchinari per la pulizia, l’cquisto di bidoni, trespoli e contenitori.

Per le spese a carico del conduttore si veda “Oneri accessori a carico del conduttore“.

Oneri accessori a carico del conduttore

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Il contratto di locazione prevede l’insorgere di alcuni obblighi a carico delle parti contraenti, ovvero il locatore (il proprietario dell’immobile concesso in affitto) e il conduttore (colui che prende in affitto l’immobile). In particolare, per quanto riguarda il conduttore, questi oltre a corrispondere il canone di locazione al locatore nella misura stabilita dalle parti o da eventuali convezioni, riportata in modo preciso nel contratto, è tenuto anche a sostenere i cosiddetti oneri accessori, intendendosi per tali le spese condominiali, o comunque più in generale le spese connesse alla manutenzione dell’immobile in cui si trova l’unità immobiliare oggetto del contratto di affitto.

La disciplina degli oneri accessori è contenuta nell’art.9 della Legge 392/78, tuttavia tale legge disciplina la ripartizione degli oneri accessori solo nel caso in cui le parti non abbiano pattuito alcunché in proposito. Ne deriva quindi che il locatore e il conduttore, in sede di conclusione dell’accordo e firma del contratto, possono prevedere una diversa ripartizione delle spese riguardanti i cosiddetti oneri accessori.

In assenza di diversa pattuizione, dunque, risultano interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Sono inoltre a carico del conduttore le spese per il servizio di portineria nella misura del 90%.

Riguardo agli oneri accessori connessi al contratto di locazione, inoltre, è stata predisposta apposita tabella concordata tra Confedilizia e SUNIA – SICET – UNIAT.

Tale tabella prevede che siano a carico del conduttore le seguenti spese:
– Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile.
– Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni connesse all’ascensore.
– Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione dell’ascensore.
– Ispezioni e collaudi dell’ascensore.
– Spese connesse all’autoclave per manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarico pressione del serbatoio, ispezioni, collaudi e lettura contatori.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione, degli impianti di suoneria e allarme, dei citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili.
– Manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda e addolcimento dell’acqua, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, lettura dei contatori, acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua .
– Spese connesse agli eventuali impianti sportivi presenti, ovvero pagamento degli addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari, ecc.), consumo di acqua per pulizia e depurazione, acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto antincendio, ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato.
– Riguardo alla manutenzione delle parti comuni degli edifici, sono a carico del conduttore la manutenzione ordinaria di grondaie, sifoni e colonne di scarico; dei tetti e dei lastrici solari; della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti; di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni; delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati; di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.
– Spese relative al servizio di sgombero neve, compresi i materiali d’uso.

Recesso dal contratto di locazione commerciale

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La normativa che disciplina il contratto di locazione commerciale prevede per entrambe le parti la possibilità di recedere dal contratto, seppur con modalità e presupposti differenti.

Per quanto riguarda il conduttore, il suo recesso è legato in parte a quanto previsto dal contratto. Le parti, infatti, possono includere nell’accordo la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto in qualunque momento, dando un preavviso di almeno sei mesi al locatore. Qualora il contratto non contempli la possibilità per il conduttore di recedere in qualunque momento, quest’ultimo può ugualmente farlo, sempre con un preavviso di almeno sei mesi, ma solo in presenza di gravi motivi, intendendosi per tali degli eventi che impediscono al locatore di continuare il rapporto costituitosi per gravi avvenimenti estrani alla sua volontà.

Per quanto riguarda il locatore, invece, le modalità di recesso sono decisamente più rigide. La durata del contratto di locazione commerciale, ricordiamo, è di 6+6, fatta eccezione per le locazioni alberghiere per le quali è prevista una durata di 9+9. Ebbene, la normativa prevede la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto alla prima naturale scadenza, quindi al termine dei primi sei anni, o dei primi nove anni per le attività alberghiere, per alcuni motivi tassativamente previsti, ovvero: qualora intenda adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; qualora intenda adibire l’immobile all’esercizio di un’attività in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; qualora intenda demolire l’immobile per ricostruirlo, procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro. In tal caso il locatore deve inviare la disdetta per iscritto con un preavviso di almeno 12 mesi, o 18 per le attività alberghiere. Riguardo alla durata, è prevista la possibilità di stipulare un contratto di locazione commerciale per un termine inferiore a quello sopra indicato, concordato liberamente dalle parti, qualora l’attività commerciale, industriale o artigianale destinata ad essere svolta all’interno dell’immobile locato abbia natura transitoria. Anche per il contratto di locazione commerciale resta valido il limite massimo di 30 per la durata complessiva della validità del contratto, fermo restando la possibilità di rinnovo al termine di tale periodo.

Qualora il recesso venga effettuato dal locatore, il conduttore ha diritto ha ricevere un’indennità per la perdita dell’avviamento consistente nel pagamento di una somma uguale a diciotto mensilità, oppure di ventuno mesi quando l’attività commerciale riguarda alberghi e strutture del settore turistico. Il pagamento di tale indennità è condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato. La normativa vigente, inoltre, prevede che in caso di disdetta ad opera del locatore, al conduttore, oltre all’indennità per la perdita dell’avviamento, sia dovuta anche un ulteriore indennità, del medesimo importo, qualora l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica entro un anno dalla cessazione del contratto stesso.

La normativa che disciplina il contratto di locazione commerciale, e pertanto anche le modalità di disdetta delle parti per questa particolare tipologia di contratto, è la legge 392/1978. Essa, ricordiamo, si applica a tutti gli immobili oggetto di locazione per lo svolgimento di attività industriali, attività commerciali, attività artigianali e attività professionali in generale riguardanti il settore turistico, culturale, religioso, assistenziale, ricreativo e sindacale.

Cessione del contratto di affitto ad uso commerciale

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L’attuale normativa prevede la possibilità per il conduttore di un immobile locato a scopo commerciale di sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè contestualmente venga ceduta o locata anche l’azienda. In ogni caso, il conduttore è sempre tenuto a darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, in modo tale da informarlo della cessione o della sublocazione e dargli la possibilità, qualora questi lo ritenga necessario, di opporsi a tale atto. La normativa prevede infatti che il locatore possa opporsi alla cessione o alla sublocazione dell’immobile in presenza di gravi motivi, entro trenta giorni dalla comunicazione del conduttore con cui ha originariamente siglato il contratto. Con la locuzione “gravi motivi” che possono legittimare l’opposizione alla cessione da parte del proprietario dell’immobile, si intendono esclusivamente motivazioni riguardanti ragioni di ordine economico o morale che riguardano la persona del cessionario. La comunicazione, dunque, in un certo senso serve a tutelare oltre che il locatore anche il conduttore, considerato che in caso di inadempimento da parte del cedente, il locatore può agire contro il cessionario. L’eventuale opposizione del proprietario dellìimmobile non ha effetto sospensivo della cessione della locazione, la quale continua a produrre i suoi effetti, sino all’eventuale pronuncia giudiziale che accolga l’opposizione del locatore.

La norma che attribuisce al conduttore la possibilità di cedere un immobile locato a scopo commerciale contestualmente all’azienda anche senza il consenso del proprietario dell’immobile è l’art. 36 della Legge 392/78. La ratio della norma è senza dubbio quella di agevolare il trasferimento della titolarità dell’impresa, assicurando quindi la continuazione di una data attività commerciale. Tale scopo è poi stato ulteriormente confermato dalla giurisprudenza: la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4802/2000, ha affermato che il conduttore può procedere alla cessione del contratto con contestuale cessione dell’azienda non solo senza il consenso del locatore ma anche qualora nel contratto sia stata inserita apposita clausola che vieta la cessione del contratto stesso, la quale quindi risulta nulla. Questo perchè, secondo la Suprema Corte, il trasferimento del diritto di godimento dell’immobile in cui viene esercitata l’attività commerciale è un effetto automatico e naturale del trasferimento dell’azienda e non un effetto negoziale legato alla cessione della locazione.

Nel caso in cui, invece, insieme alla cessione o alla sublocazione dell’immobile locato non venga ceduta o affittata anche l’azienda, non è possibile procedere senza il consenso del locatore.

In ogni caso, qualora la cessione del contratto di affitto dell’azienda venga effettuata, restano invariati tutti i precedenti accordi, quindi la durata del contratto, il canone di locazione, ecc. In altre parole, dunque, restano immutati tutti gli accordi intervenuti tra locatore e conduttore, con l’obbligo del nuovo conduttore di rispettare tutti gli accordi e le clausole indicate nel contratto di locazione, previa valutazione dell’eventuale sussistenza di accordi tra locatore e conduttore originario che non risultano “opponibili” al nuovo conduttore. Al riguardo, l’art. 1409 del Codice Civile stabilisce che il contraente ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ma non anche quelle fondate su altri rapporti col cedente, a meno che che non ne abbia fatto espressa riserva al momento in cui ha acconsentito alla sostituzione.