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Oneri accessori a carico del locatore

La stipula del contratto di affitto prevede non solo l’obbligo del conduttore al pagamento del canone di locazione e a restituire l’immobile al proprietario al termine del contratto stesso, ma anche una serie di obblighi connessi a carico di entrambe le parti, locatore e conduttore. Tra questi figurano i cosiddetti oneri accessori connessi all’immobile locato, ovvero le varie spese che devono essere affrontate per la manutenzione e la gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile stesso e che in genere sono in parte a carico del conduttore e in parte a carico del locatore. In linea di massima, al conduttore spettano le spese di manutenzione ordinaria e al locatore le spese di manutenzione straordinaria, tuttavia al riguardo la Legge, pur prevedendo un’apposita norma per i casi non disciplinati (art.9 della Legge 392/78), rimanda alle parti la ripartizione delle spese tramite specifiche indicazioni al riguardo nel contratto di affitto. In altre parole, le parti hanno la possibilità di determinare liberamente nel contratto a chi spetti il pagamento delle varie spese connesse all’immobile locato, pur contemplando una precisa ripartizione delle stesse qualora il contratto non specifichi nulla al riguardo.

Sempre riguardo agli oneri accessori, è stata inoltre stilata apposita tabella concordata tra Confedilizia e SUNIA – SICET – UNIAT e che stabilisce gli oneri accessori del conduttore e quelli a carico del locatore e a cui le parti possono far riferimento al momento della stipula del contratto di locazione. In particolare, sulla base di questa tabella, le spese a carico del locatore risultano essere le seguenti:

– Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali.
– In relazione all’ascensore, sono a carico del locatore l’installazione e la manutenzione straordinaria degli impianti, le spese per l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge e le tasse annuali per il rinnovo della licenza d’esercizio.
– In relazione all’autoclave, il locatore deve sostenere le spese per l’installazione e la sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) e le spese connesse al pagamento delle imposte e delle tasse di impianto.
– Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione; installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme; installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni; installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili.
– Installazione e sostituzione degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda e addolcimento acqua; adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti;
– Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti sportivi;
– Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio; acquisto degli estintori.
– Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico; manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari; manutenzione straordinaria della rete di fognatura; sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere; installazione e sostituzione di serrature; installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo;
– Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento; sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti.
– Riguardo alla pulizia, sono a carico del locatore le spese per l’assunzione dell’addetto, le spese per il conferimento dell’appalto a ditta, l’acquisto e la sostituzione di macchinari per la pulizia, l’cquisto di bidoni, trespoli e contenitori.

Per le spese a carico del conduttore si veda “Oneri accessori a carico del conduttore“.

Oneri accessori a carico del conduttore

Il contratto di locazione prevede l’insorgere di alcuni obblighi a carico delle parti contraenti, ovvero il locatore (il proprietario dell’immobile concesso in affitto) e il conduttore (colui che prende in affitto l’immobile). In particolare, per quanto riguarda il conduttore, questi oltre a corrispondere il canone di locazione al locatore nella misura stabilita dalle parti o da eventuali convezioni, riportata in modo preciso nel contratto, è tenuto anche a sostenere i cosiddetti oneri accessori, intendendosi per tali le spese condominiali, o comunque più in generale le spese connesse alla manutenzione dell’immobile in cui si trova l’unità immobiliare oggetto del contratto di affitto.

La disciplina degli oneri accessori è contenuta nell’art.9 della Legge 392/78, tuttavia tale legge disciplina la ripartizione degli oneri accessori solo nel caso in cui le parti non abbiano pattuito alcunché in proposito. Ne deriva quindi che il locatore e il conduttore, in sede di conclusione dell’accordo e firma del contratto, possono prevedere una diversa ripartizione delle spese riguardanti i cosiddetti oneri accessori.

In assenza di diversa pattuizione, dunque, risultano interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Sono inoltre a carico del conduttore le spese per il servizio di portineria nella misura del 90%.

Riguardo agli oneri accessori connessi al contratto di locazione, inoltre, è stata predisposta apposita tabella concordata tra Confedilizia e SUNIA – SICET – UNIAT.

Tale tabella prevede che siano a carico del conduttore le seguenti spese:
– Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile.
– Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni connesse all’ascensore.
– Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione dell’ascensore.
– Ispezioni e collaudi dell’ascensore.
– Spese connesse all’autoclave per manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarico pressione del serbatoio, ispezioni, collaudi e lettura contatori.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione, degli impianti di suoneria e allarme, dei citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili.
– Manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda e addolcimento dell’acqua, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, lettura dei contatori, acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua .
– Spese connesse agli eventuali impianti sportivi presenti, ovvero pagamento degli addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari, ecc.), consumo di acqua per pulizia e depurazione, acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto antincendio, ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi.
– Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato.
– Riguardo alla manutenzione delle parti comuni degli edifici, sono a carico del conduttore la manutenzione ordinaria di grondaie, sifoni e colonne di scarico; dei tetti e dei lastrici solari; della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti; di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni; delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati; di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.
– Spese relative al servizio di sgombero neve, compresi i materiali d’uso.