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Fac-simile disdetta contratto di affitto del locatore

Il locatore, ovvero colui che concede in affitto un immobile, può recedere dal contratto in qualunque momento, fermo restando un preavviso di almeno sei mesi e sempre che tale possibilità venga contemplata dal contratto di affitto. In caso contrario, la normativa prevede che il locatore possa recedere dal contratto al momento della prima scadenza, quindi ad esempio in caso di contratto avente una durata 4+4 al termine dei primi quattro anni, sempre dando un preavviso di almeno sei mesi al conduttore.

Il mancato rinnovo, tuttavia, deve essere motivato, in quanto è consentito solo in determinati casi, ovvero: quando il locatore intende destinare l’immobile ad altro uso per sè, per il coniuge o per un parente entro il secondo grado; quando il locatore intende destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali o culturali ed offra al conduttore altro immobile idoneo; se l’inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; se l’immobile deve essere demolito o si vuole procedere alla sua radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni; se il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione).

In ogni caso, come già anticipato sopra, il locatore deve comunicare l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi. Di seguito un esempio di lettera di disdetta da inviare al conduttore attraverso lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Nome e cognome del conduttore
Via/Piazza
Cap Città

RACCOMANDATA A.R.

Oggetto: disdetta contratto di locazione

Il/La sottoscritto/a ………………………. nato/a a ………………………. il ………………………. e residente a ………………………. in via ………………………. recapito telefonico ………………………. con la presente intende comunicare la volontà di recedere da contratto di affitto siglato in data ………………………. relativo all’immobile di sua proprietà sito a ………………………. in via ………………………., a fronte della necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile per destinarlo …………………………………………………

Con la presente le comunica pertanto volontà a non voler procedere al rinnovo della locazione oltre la prima scadenza contrattuale del ……., per il motivo sopra  specificato. La cauzione le sarà restituita all’esito della verifica sullo stato dei luoghi.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Fideiussione bancaria e contratto di affitto

Sempre più spesso, in luogo del deposito cauzionale, il proprietario di un immobile concesso in affitto chiede al futuro inquilino la stipula di una fideiussione bancaria o assicurativa che possa tutelarlo dal mancato pagamento del canone di locazione e/o da eventuali danni all’immobile. Per il locatore, il vantaggio della fideiussione rispetto al deposito cauzionale consiste nella possibilità di godere di una tutela più ampia, essendo l’importo del deposito cauzionale non superiore a tre mensilità, mentre attraverso la fideiussione bancaria si può garantire un importo più elevato, in genere pari ad almeno un anno di locazione.

La fideiussione può essere bancaria o assicurativa, a seconda del caso in cui venga stipulata con una banca o una compagnia assicurativa. In entrambi i casi, per tutelarsi ulteriormente, il locatore può chiedere che il contratto di fideiussione preveda la possibilità per il locatore di ottenere il pagamento della garanzia da parte del fideiussore a prima richiesta, ossia senza dover prima rivolgersi al locatore e solo in caso di inadempimento di quest’ultimo potersi rivolgere al fideiussore. In questo modo, in caso di inadempimento del conduttore, il locatore potrà ottenere le somme che gli spettano in modo rapido e veloce.

Il contratto di fideiussione deve essere consegnato al locatore prima o al momento della stipula del contratto. E’ prevista anche la possibilità che venga consegnato successivamente alla stipula del contratto, tuttavia in questo caso è opportuno che il locatore si preoccupi di inserire una clausola in base alla quale nel caso in cui il conduttore non provvederà a consegnare il contratto di fideiussione entro un termine prestabilito, il contratto di locazione si annullerà automaticamente.

La fideiussione, come pure il deposito cauzionale, rappresentano una sorta di tutela cosiddetta “precauzionale” per il locatore, che ricordiamo può comunque agire in sede legale per ottenere il recupero dei canoni di locazione e delle spese non pagate dal conduttore o per il risarcimento degli eventuali danni subiti. Tuttavia, attraverso la fideiussione e il deposito cauzionale, la riscossione delle somme spettanti risulta decisamente più veloce.

Modello F23 e contratto di affitto

Il modello F23 è utile per il versamento di varie imposte, oltre che di sanzioni inflitte da autorità giudiziarie e amministrative. In relazione ad un contratto di locazione, il modello F23 deve essere utilizzato per la registrazione del contratto stesso, nonché per il rinnovo e per la cessazione.

Al riguardo, al momento della compilazione del modulo occorre prestare particolare attenzione alla compilazione di alcuni campi. Tra questi il campo 9, dove in caso di prima registrazione di un contratto di affitto occorre indicare la sigla “RP”, che sta appunto ad indicare la registrazione di un atto pubblico. Sempre se si tratta di contratti di locazione, il campo 10 deve essere compilato per gli anni successivi al primo, in quanto riservato all’indicazione degli estremi dell’atto stesso.

Il campo 11 è invece destinato all’indicazione del codice tributo, che varia a seconda dell’operazione che si compie. In particolare, occorre inserire il codice tributo:
- 108T se si deve versare l’imposta di registro per affitto fondi rustici;
- 109T per il pagamento dell’imposta di registro per atti, contratti verbali e denunce;
- la sigla 110T per il pagamento dell’imposta di registro per le cessioni di contratti di locazione;
- la sigla 115T per il pagamento dell’imposta di registro per contratti di locazione – prima annualità;
- 112T per il pagamento dell’imposta di registro per contratti di locazione fabbricati – annualità successive alla prima;
- 107T per il pagamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione fabbricati – intero periodo;
- 114T per il pagamento dell’imposta di registro per proroghe di contratti di locazione;
- 113T per il pagamento dell’imposta di registro per risoluzioni di contratti di locazione;
- 104T per il pagamento dell’imposta di registro per il trasferimento di fabbricati e relativi contratti preliminari;
- 105T per il pagamento dell’imposta di registro per il trasferimento di terreni e relativi contratti preliminari.

DOWNLOAD MODELLO F23

Fac-simile disdetta contratto affitto per gravi motivi

La disdetta del contratto di affitto è consentita in qualunque momento qualora le parti abbiano previsto tale facoltà nel contratto di affitto, fermo restando l’obbligo di un preavviso di almeno 3 o 6 mesi, a seconda di quanto pattuito dalle parti al momento della stipula del contratto. In assenza di tale previsione, invece, il recesso dell’inquilino prima della scadenza del contratto è possibile solo in presenza di gravi motivi, fermo restando anche in questo caso l’obbligo di fornire un preavviso al locatore non inferiore a sei mesi.

Al riguardo non esiste un elenco valido ed esaustivo dei gravi motivi per i quali è consentito il recesso dal contratto di locazione, ogni fattispecie in caso di contenzioso andrà valutata caso per caso in sede giurisdizionale. In linea di massima, tuttavia, possono essere considerati gravi motivi quelli di carattere oggettivo (e non anche soggettivo) imprevedibili, estranei alla volontà del conduttore e sorti successivamente alla data di stipula del contratto di affitto.

Di seguito un fac-simile di recesso dal contratto di affitto per gravi motivi.

Nome e cognome del locatore
Via/Piazza
Cap Città

Oggetto: disdetta contratto di locazione per gravi motivi

Il/La sottoscritto/a ………………………. nato/a a ………………………. il ………………………. e residente a ………………………. in via ………………………. recapito telefonico ………………………. con la presente intende comunicare la volontà di recedere da contratto di affitto siglato in data ………………………. relativo all’immobile di Vostra proprietà sito a ………………………. in via ………………………., avvalendosi della facoltà di recesso per gravi motivi, secondo quanto previsto dell’art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998. I gravi motivi causa del recesso anticipato sono i seguenti: …………………………………………………………………………

Pertanto, considerando l’obbligo di preavviso imposto dalla legge, l’immobile sarà riconsegnato dal sottoscritto, libero da persone o cose, trascorsi sei mesi dalla data di recezione della presente.

Cordiali saluti

Luogo e data

Firma

Fac-simile messa in mora per mancato pagamento affitto

In caso di mancato pagamento del canone di locazione da parte dell’inquilino, il primo passo che il locatore può compiere è quello di inviare una lettera di sollecito al pagamento dell’affitto. Nel caso in cui tale tentativo non dovesse sortire gli effetti sperati, si può inviare all’inquilino una lettera di messa in mora, che ha tra le varie conseguenze quella di offrire al locatore la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni subiti per il ritardo nel pagamento dell’affitto. Nel caso in cui neanche la lettera di messa in mora dovesse risultare efficace, il passo successivo sarà quello di instaurare un vero e proprio processo dinanzi al giudice al fine di ottenere coattivamente il soddisfacimento delle proprie pretese.

La lettera di messa in mora deve essere redatta in carta semplice e inviata tramite raccomandata con avviso di ricevimento. Di seguito un fac-simile di lettera di messa in mora per mancato pagamento dell’affitto.

Spett.le ……………………
Via ………………………….
Cap ……. Città …………..

 

Oggetto: messa in mora

Il/La sottoscritto/a ………………. ………………. nato/a a ………………. il ………………. e residente a ………………. in via ………………. recapito telefonico ……………….

PREMESSO CHE

nel periodo compreso tra ………………. e ………………. non ha ricevuto il canone di locazione spettate in virtù di apposito contratto siglato in data ………………. in riferimento all’immobile di cui è proprietario situato a ………………. in via ……………….

INTIMA

il pagamento di tali mensilità, per un importo complessivo di € ……. entro e non oltre …….. giorni dal ricevimento della presente, valendo tale atto quale formale costituzione in mora ai sensi dell’art. 1219 del Codice Civile.

Il/La sottoscritto/a si riserva inoltre l’esercizio di ogni suo diritto, incluso il risarcimento dei danni subiti a causa del ritardo nell’adempimento del pagamento.

Distinti saluti

Luogo e data

Firma

Detrazione affitto

In sede di dichiarazione dei redditi è possibile portare in detrazione le spese per l’affitto, in misura variabile e a seconda dei casi.

In particolare, per coloro che affittano casa senza alcuna particolarità, è possibile portare in detrazione le spese di affitto per una somma pari a 300 euro, ma solo nel caso in cui il reddito imponibile sia al di sotto dei 15.493 euro; la somma da portare in detrazione scende a 150 euro per redditi imponibili compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro, mentre non sono previste detrazioni per redditi imponibili superiori. Per i giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, la detrazione spettante sale a 991,60 euro per i primi tre anni, sempre se il reddito complessivo risulti essere inferiore a 15.493,71 euro e a condizione che la casa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro a cui sono affidati.

Particolari detrazioni sono riservate a coloro che hanno stipulato un contratto di affitto per motivi di lavoro, sempre che il nuovo Comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della regione di provenienza. In tal caso, in particolare, per i primi tre anni si ha diritto ad una detrazione d’imposta pari a 991,60 euro, se il reddito complessivo annuo risulta essere inferiore a 15.493,71 euro, oppure a 495,80 euro se il reddito è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

E’ inoltre possibile portare in detrazione il canone di affitto pagato da studenti universitari iscritti presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza e da questo distante almeno 100 chilometri e ubicato in una provincia diversa. In tal caso la detrazione d’imposta è del 19%, calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.

Infine, gli intestatari di contratti di locazione a canone convenzionato, ossia stipulati sulla base di accordi intercorsi tra le associazioni locali dei proprietari e quelle degli inquilini, hanno diritto ad una detrazione d’imposta pari a 495,80 euro se hanno un reddito complessivo annuo inferiore a 15.493,71 euro, o pari a 247,90 euro se il reddito è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

Oneri accessori a carico del locatore

Gli oneri accessori connessi all’immobile locato in genere sono in parte a carico del conduttore e in parte a carico del locatore. In linea di massima, al conduttore spettano le spese di manutenzione ordinaria e al locatore le spese di manutenzione straordinaria, tuttavia al riguardo la Legge, pur prevedendo un’apposita norma per i casi non disciplinati (art.9 della Legge 392/78), rimanda alle parti la ripartizione delle spese tramite specifiche indicazioni al riguardo nel contratto di affitto.

Sempre riguardo agli oneri accessori, è stata inoltre stilata apposita tabella concordata tra Confedilizia e SUNIA – SICET – UNIAT e che ripartisce le spese accessorie tra conduttore e locatore. In particolare, sulla base di questa tabella, le spese a carico del locatore risultano essere le seguenti:

- Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali.
- In relazione all’ascensore, sono a carico del locatore l’installazione e la manutenzione straordinaria degli impianti, le spese per l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge e le tasse annuali per il rinnovo della licenza d’esercizio.
- In relazione all’autoclave, il locatore deve sostenere le spese per l’installazione e la sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) e le spese connesse al pagamento delle imposte e delle tasse di impianto.
- Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione; installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme; installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni; installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili.
- Installazione e sostituzione degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda e addolcimento acqua; adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti;
- Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti sportivi;
- Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio; acquisto degli estintori.
- Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico; manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari; manutenzione straordinaria della rete di fognatura; sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere; installazione e sostituzione di serrature; installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo;
- Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento; sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti.
- Riguardo alla pulizia, sono a carico del locatore le spese per l’assunzione dell’addetto, le spese per il conferimento dell’appalto a ditta, l’acquisto e la sostituzione di macchinari per la pulizia, l’cquisto di bidoni, trespoli e contenitori.

Per le spese a carico del conduttore si veda “Oneri accessori a carico del conduttore“.

Oneri accessori a carico del conduttore

Il conduttore, oltre a corrispondere il canone di locazione al locatore, è tenuto anche a sostenere i cosiddetti oneri accessori, intendendosi per tali le spese condominiali, o comunque più in generale le spese connesse alla manutenzione dell’immobile in cui si trova l’unità immobiliare oggetto del contratto di affitto.

La disciplina degli oneri accessori è contenuta nell’art.9 della Legge 392/78, tuttavia tale legge disciplina la ripartizione degli oneri accessori solo nel caso in cui le parti non abbiano pattuito alcunché in proposito. Ne deriva quindi che il locatore e il conduttore, in sede di conclusione dell’accordo e firma del contratto, possono prevedere una diversa ripartizione delle spese riguardanti i cosiddetti oneri accessori.

In assenza di diversa pattuizione, dunque, risultano interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Sono inoltre a carico del conduttore le spese per il servizio di portineria nella misura del 90%.

Riguardo agli oneri accessori connessi al contratto di locazione, inoltre, è stata predisposta apposita tabella concordata tra Confedilizia e SUNIA – SICET – UNIAT.

Tale tabella prevede che siano a carico del conduttore le seguenti spese:
- Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile.
- Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni connesse all’ascensore.
- Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione dell’ascensore.
- Ispezioni e collaudi dell’ascensore.
- Spese connesse all’autoclave per manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarico pressione del serbatoio, ispezioni, collaudi e lettura contatori.
- Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione, degli impianti di suoneria e allarme, dei citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili.
- Manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda e addolcimento dell’acqua, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, lettura dei contatori, acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua .
- Spese connesse agli eventuali impianti sportivi presenti, ovvero pagamento degli addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari, ecc.), consumo di acqua per pulizia e depurazione, acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria.
- Manutenzione ordinaria dell’impianto antincendio, ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi.
- Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato.
- Riguardo alla manutenzione delle parti comuni degli edifici, sono a carico del conduttore la manutenzione ordinaria di grondaie, sifoni e colonne di scarico; dei tetti e dei lastrici solari; della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti; di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni; delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati; di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.
- Spese relative al servizio di sgombero neve, compresi i materiali d’uso.

Recesso dal contratto di locazione commerciale

La normativa che disciplina il contratto di locazione commerciale prevede per entrambe le parti la possibilità di recedere dal contratto, seppur con modalità e presupposti differenti.

Per quanto riguarda il conduttore, il suo recesso è legato in parte a quanto previsto dal contratto. Le parti, infatti, possono includere nell’accordo la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto in qualunque momento, dando un preavviso di almeno sei mesi al locatore. Qualora il contratto non contempli la possibilità per il conduttore di recedere in qualunque momento, quest’ultimo può ugualmente farlo, sempre con un preavviso di almeno sei mesi, ma solo in presenza di gravi motivi, intendendosi per tali degli eventi che impediscono al locatore di continuare il rapporto costituitosi per gravi avvenimenti estrani alla sua volontà.

Per quanto riguarda il locatore, invece, le modalità di recesso sono decisamente più rigide. La durata del contratto di locazione commerciale, ricordiamo, è di 6+6, fatta eccezione per le locazioni alberghiere per le quali è prevista una durata di 9+9. Ebbene, la normativa prevede la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto alla prima naturale scadenza, quindi al termine dei primi sei anni, o dei primi nove anni per le attività alberghiere, per alcuni motivi tassativamente previsti, ovvero: qualora intenda adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; qualora intenda adibire l’immobile all’esercizio di un’attività in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; qualora intenda demolire l’immobile per ricostruirlo, procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro. In tal caso il locatore deve inviare la disdetta per iscritto con un preavviso di almeno 12 mesi, o 18 per le attività alberghiere, inoltre il conduttore ha diritto ha ricevere un’indennità per la perdita dell’avviamento consistente nel pagamento di una somma uguale a diciotto mensilità, oppure di ventuno mesi quando l’attività commerciale riguarda alberghi e strutture del settore turistico.

Contratto di locazione uso foresteria

Il contratto di locazione uso foresteria è un contratto di locazione normalmente siglato da una società di capitali, che in questo modo prende in affitto un immobile per concederlo in uso ai propri soci, dipendenti o collaboratori. Attraverso tale contratto, dunque, una società può fornire un’abitazione ai propri dipendenti oppure assicurare loro un alloggio temporaneo, ad esempio qualora debbano essere temporaneamente trasferiti in altra località.

Il contratto di locazione uso foresteria, dunque, si differenzia dal classico contratto di locazione in quanto in questo caso chi prende in affitto l’immobile è una persona giuridica e gli inquilini che ci abitano possono cambiare di volta in volta.

Altra differenza sostanziale sta nel fatto che il contratto di affitto ad uso foresteria è escluso dalla disciplina della legge 431/1998 sulle locazioni abitative, poiché tale contratto rientra tra le cosiddette “locazioni completamente libere” e pertanto soggette all’applicazione delle sole norme previste dal codice civile in materia di locazione contenute negli artt. 1571 e seguenti. Pertanto, in questo tipo di locazione sono i singoli contraenti a concordare e definire le principali condizioni contrattuali, come la durata, l’ammontare del canone, l’entità del deposito cauzionale, ecc.

Il contratto di locazione ad uso foresteria presenta vantaggi per entrambe le parti. Oltre alla libertà di determinazione di una serie di condizioni, infatti, da un lato il locatore concedendo in affitto l’immobile ad una società di capitali è in grado di giudicare facilmente la sua solvibilità, mentre dall’altra parte la società stipulando tale contratto può godere dei benefici fiscali previsti dalla Legge n. 388 del 2000 e che consentono di dedurre dal reddito aziendale i canoni versati dall’impresa per le locazioni dei dipendenti.