Cessione del contratto di affitto ad uso commerciale

L’attuale normativa prevede la possibilità per il conduttore di un immobile locato a scopo commerciale di sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè contestualmente venga ceduta o locata anche l’azienda. In ogni caso, il conduttore è sempre tenuto a darne comunicazione al locatore mediante lettera  raccomandata  con  avviso  di  ricevimento, in modo tale da informarlo della cessione o della sublocazione e dargli la possibilità, qualora questi lo ritenga necessario, di opporsi a tale atto. La normativa prevede infatti che il locatore possa opporsi alla cessione o alla sublocazione dell’immobile in presenza di gravi motivi, entro trenta giorni dalla comunicazione del conduttore con cui ha originariamente siglato il contratto. Con la locuzione “gravi motivi” che possono legittimare l’opposizione alla cessione da parte del proprietario dell’immobile, si intendono esclusivamente motivazioni riguardanti ragioni di ordine economico o morale che riguardano la persona del cessionario. La comunicazione, dunque, in un certo senso serve a tutelare oltre che il locatore anche il conduttore, considerato che in caso di inadempimento da parte del cedente, il locatore può agire contro il cessionario. L’eventuale opposizione del proprietario dellìimmobile non ha effetto sospensivo della cessione della locazione, la quale continua a produrre i suoi effetti, sino all’eventuale pronuncia giudiziale che accolga l’opposizione del locatore.

La norma che attribuisce al conduttore la possibilità di cedere un immobile locato a scopo commerciale contestualmente all’azienda anche senza il consenso del proprietario dell’immobile è l’art. 36 della Legge 392/78. La ratio della norma è senza dubbio quella di agevolare il trasferimento della titolarità dell’impresa, assicurando quindi la continuazione di una data attività commerciale. Tale scopo è poi stato ulteriormente confermato dalla giurisprudenza: la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4802/2000, ha affermato che il conduttore può procedere alla cessione del contratto con contestuale cessione dell’azienda non solo senza il consenso del locatore ma anche qualora nel contratto sia stata inserita apposita clausola che vieta la cessione del contratto stesso, la quale quindi risulta nulla. Questo perchè, secondo la Suprema Corte, il trasferimento del diritto di godimento dell’immobile in cui viene esercitata l’attività commerciale è un effetto automatico e naturale del trasferimento dell’azienda e non un effetto negoziale legato alla cessione della locazione.

Nel caso in cui, invece, insieme alla cessione o alla sublocazione dell’immobile locato non venga ceduta o affittata anche l’azienda, non è possibile procedere senza il consenso del locatore.

In ogni caso, qualora la cessione del contratto di affitto dell’azienda venga effettuata, restano invariati tutti i precedenti accordi, quindi la durata del contratto, il canone di locazione, ecc.  In altre parole, dunque, restano immutati tutti gli accordi intervenuti tra locatore e conduttore, con l’obbligo del nuovo conduttore di rispettare tutti gli accordi e le clausole indicate nel contratto di locazione, previa valutazione dell’eventuale sussistenza di accordi tra locatore e conduttore originario che non risultano “opponibili” al nuovo conduttore. Al riguardo, l’art. 1409 del Codice Civile stabilisce che il contraente ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ma non anche quelle fondate su altri rapporti col cedente, a meno che che non ne abbia fatto espressa riserva al momento in cui ha acconsentito alla sostituzione.